Abogados Hipoteca Multidivisa

Las conocidas como “hipotecas multidivisa” son préstamos con garantía hipotecaria, a interés variable, en el que la moneda en la que se referencia la entrega del capital y las cuotas periódicas de amortización es una divisa entre varias posibles, a elección del prestatario, y en el que el índice de referencia sobre el que se aplica el diferencial para determinar el tipo de interés aplicable en cada periodo suele ser distinto del Euribor, en concreto suele ser el Libor (London Interbank Offord Rate, esto es, tasa de interés interbancaria del mercado del Londres).

En atractivo de este tipo de instrumento financiero radica en utilizar como referencia una divisa de un país en el que los tipos de interés son más bajos que los de los países que tienen como moneda el euro, unido a la posibilidad de cambiar de moneda si la tomada como referencia altera su relación con el euro en perjuicio del prestatario. 

Las divisas en las que con más frecuencia se han concertado estos instrumentos financieros son el yen japonés y el franco suizo. 

Los riesgos de este instrumento financiero exceden a los propios de los préstamos hipotecarios a interés variable en euros. Al riesgo de variación del tipo de interés se añade el riesgo de fluctuación de la moneda. Pero, además, este riesgo de fluctuación de la moneda no incide exclusivamente en que el importe en euros de la cuota de amortización periódico, comprensiva de capital e intereses, pueda variar al alza si la divisa elegida se aprecia frente el euro. El tipo de cambio de la divisa elegida se aplica, además de para el importe en euros de las cuotas periódicas, para fijar el importe en euros del capital pendiente de amortización, de modo que la fluctuación de la divisa supone el recálculo constante del capital prestado.

Así, pese a ir abonando las cuotas de amortización periódica, puede ocurrir que pasados varios años, habiéndose apreciado las divisas más utilizadas en este tipo de préstamos, el prestatario no solo tenga que pagar cuotas de mayor importe en euros sino que además adeude al prestamista un capital en euros mayor que el que le fue entregado al concertar el préstamo. 

Con relación a la información que el Banco ha de transmitir al Cliente respecto a los productos y servicios que le ofrece, se mantiene que el derecho a la información en el sistema bancario y la tutela de la transparencia bancaria es básica para el funcionamiento del mercado de servicios bancarios. Su finalidad es tanto lograr la eficiencia del sistema bancario como tutelar los derechos de los clientes a través tanto de la información precontractual, en la fase previa a la conclusión del contrato, como en la fase contractual, mediante la documentación contractual exigible.

La hipotecas multidivisa son productos de elevado riesgo e inadecuados para los clientes de perfiles conservadores. En estos casos, la entidad bancaria no debe aconsejar ni comercializar inversiones de riesgo por beneficiosas que parezcan en el momento de su contratación. Menos aún cuando se trata de préstamos destinados a la adquisición de un derecho tan básico como lo es la vivienda.

Así mismo, las omisiones en el deber de información ofrecida por el banco sobre aspectos principales del contrato, unida a que la facilitada es en muchos aspectos equívoca, puede producir en el cliente un conocimiento equivocado sobre el verdadero riesgo que asume.

En este sentido se pronuncia la Audiencia Provincial de Madrid en su sentencia de 28 de marzo en la que declara la nulidad parcial del préstamo multidivisa:

“Las fluctuaciones del tipo de cambio requieren un grado superior de transparencia y claridad en la redacción de las cláusulas económicas del préstamo multidivisa, a fin de que sean comprensibles para un cliente medio, no procesional y sin conocimientos específicos sobre productos de esta clase, así como una información precontractual, acompañada de simulación de diversas situaciones o hipótesis que pueden darse en el funcionamiento del producto…” 

Y es que, la comercialización de este tipo de productos ha estado generalmente acompañada por una falta de información suficiente sobre los riesgos inherentes a los mismos y es por eso que este tipo de cláusulas pueden ser anuladas por la vía judicial.

Declarada la nulidad de las cláusulas relativas al cambio de divisa, el contrato de préstamo subsistirá utilizando como tipo de interés la misma referencia fijada en la escritura pero las amortizaciones que se realicen a partir de ese momento las se harán en euros. 

Además, como efecto derivado de la nulidad de estas cláusulas, el banco deberá restarle al importe inicial prestado la cantidad amortizada en concepto de principal e intereses de haber tomado como moneda de referencia el euro.