Forma de Obtención de las Distintas Mayorías Requeridas para la Adopción de Acuerdos en Comunidades de Propietarios

Las comunidades de propietarios toman decisiones a través de los acuerdos adoptados en las juntas de propietarios. Sin embargo, en la toma de cualquier acuerdo, es preceptiva la obtención de una determinada mayoría, que puede variar en función del tipo de acuerdo que se quiere adoptar, desde la preceptividad de la adopción de acuerdo por unanimidad, la obtención de una mayoría cualificada, o la obtención de una mayoría simple.

La formación de acuerdos en las comunidades de propietarios es un asunto doctrinal y jurisprudencial nada pacífico, y por ello sujeto a interpretación que podrá dar lugar a distintas soluciones en función de donde se busque respuesta.

Hay que tener en cuenta el doble quórum (de propietarios y de cuotas) exigido en la LPH a la hora de adoptar cualquier tipo de acuerdo.

ACUERDOS POR UNANIMIDAD

Para la obtención de unanimidad, en primer lugar es requerida la ausencia de oposición de los propietarios presentes en la junta.

Tras la junta deben de ser notificados los propietarios ausentes, al objeto de que en el plazo de 30 días tengan posibilidad de pronunciarse en relación con el acuerdo.

La falta comunicación de discrepancia en el referido plazo del propietario ausente debidamente informado del acuerdo, será computado como voto favorable.

El acuerdo se tendrá por adoptado, si ninguno de los propietarios (tanto los presentes como los ausentes)  ha mostrado oposición al acuerdo.

Al propietario moroso no se le puede privar del voto que requiere unanimidad, y habrá de computarse también su voto a estos efectos.

Especial consideración he de hacer respecto de la abstención, pues mientras que para cierto sector doctrinal y jurisprudencial la abstención no puede perjudicar la unanimidad, para otro la abstención la perjudica, no teniendo por aprobado un acuerdo por unanimidad en el caso de concurrir con alguna abstención.

ACUERDOS POR MAYORÍA CUALIFICADA

Para la obtención de una mayoría cualificada, en primer lugar es requerida una mayoría simple (o incluso cualificada, para los más rigoristas) obtenida en junta sin perjuicio de que posteriormente, sea preceptiva a notificación a los propietarios ausentes, con el objeto de notificarles el acuerdo y que en el plazo de 30 días puedan mostrar su oposición.

El acuerdo se tendrá por acordado si se obtiene la mayoría cualificada computando tanto los votos de los propietarios presentes, como los ausentes a la junta.

La falta de discrepancia en el referido plazo del propietario ausente debidamente informado del acuerdo será computado como voto favorable.

En ningún caso se tiene por válido el acuerdo si no se ha obtenido mayoría en la junta, a pesar de que posteriormente se notifique a los ausentes y se obtenga de esta forma la mayoría cualificada requerida. Es decir, la formación del acuerdo se inicia en la propia junta solo si se obtiene mayoría, y se completa tras el transcurso del plazo una vez notificado el mismo a os ausentes.

En cuanto a las abstenciones, de nuevo se divide la doctrina y la jurisprudencia, toda vez que un sector entiende que las abstenciones deben de computar a la hora de obtener la mayoría requerida, sin que las mismas se puedan sumar al voto favorable, mientras que otro sector aboga por no tener en cuenta el voto abstencionista, de forma que computan a la hora de formar mayoría sólo el resto de votos.

El moroso está privado del derecho de voto, para la adopción de este tipo de acuerdos.

ACUERDOS POR MAYORÍA SIMPLE

Para la obtención de una mayoría simple, bastaría el voto favorable de la mayoría de los propietarios asistentes a la junta, que a su vez representen mayoría de cuotas.

En cuanto al valor de la abstención, de nuevo está dividida la doctrina y jurisprudencia, de modo que sirve la aclaración hecha para a mayoría cualificada.

Con el objeto de que se entienda la diferencia de valorar la abstención de una u otra forma, sirva el presente ejemplo:

Comunidad de propietarios integrada por diez propietarios, con cuotas cada uno de ellos del 10%. Con una asistencia del 100%, se procede a votación, con el siguiente resultado:

Asistentes: 10 propietarios, con el 100% de cuotas.

Votos a favor, 5 propietarios, con el 50% de cuotas.

Votos en contra, 2 propietarios, con el 20% de cuotas.

Se abstienen 3 propietarios, con el 30% de cuotas.

Para el cómputo de un acuerdo para el que se requiera mayoría simple, con este resultado, si el voto del que se abstiene computa para la toma del acuerdo, NO se ha aprobado el acuerdo, ya que con 5 votos que suman el 50% de cuotas NO es mayoría respecto de los que asisten a la junta (asisten 10 propietarios, y 5 no es mayoría respecto de 10). Debieron de votar a favor al menos 6 propietarios, para obtener mayoría de propietarios y de cuotas.

Por el contrario, de no computar las abstenciones, se restarían los 3 votos y el 30% de cuotas, y el cálculo se haría únicamente, sobre los 7 propietarios y 70% de cuotas. De esta forma SI se habría adoptado el acuerdo.